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小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

全面推进乡村振兴需处理好三对关系******

　　作者：于家明（北京市委党校第23期局级研修班学员）

　　全面推进乡村振兴，是中国式现代化的重要内容。巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴，必须坚持系统观念，强化辩证思维，遵循乡村自身发展规律，在乡村发展、建设与治理中处理好效率与效益、有形与无形、硬件与软件的关系，稳步推动乡村振兴“提档升级”。

　　在乡村发展中兼顾效率与效益的关系。效率指向数量和速度，效益保证质量和安全。推动乡村高质量发展，要提高效率，更要提增效益，切忌随意搬用效率至上的衡量标准，轻易套用其他领域的发展模式，甚至简单挪用其他国家的发展经验，而应兼顾效率与效益，既要坚定改革决心，也要保持历史耐心，确保乡村发展稳中求进、循序渐进、持续推进。一是蹄疾步稳地推进城镇化。只有处理好城乡关系，才能切实推动城乡二元结构调整、促进城乡融合发展。这既需要顺应农民进城务工和农业转移人口市民化的趋势，也要处理好进城农民的定居、就业等问题，让农民在城乡之间可进可退，避免因为过度追求城镇化速度而造成的风险矛盾和社会动荡。二是完善乡村产业利益联结机制。既要鼓励工商资本和社会资本下乡，拓展乡村产业的市场空间，也要设立必要的“防火墙”，真正通过利益联结机制的设计和落地，尽可能地让农民参与到产业链条中，合理分享产业增值收益，实现外来资本和乡村发展的共赢。三是把握好农业生产规模经营的尺度。一方面，要着力于改变分散、粗放的传统农业经营方式，通过推动规模化生产、科学化管理、精细化运营，加大农业现代化的前进步伐；另一方面，要着力避免片面追求大干快上的倾向，坚决防止越过农村基本经营制度和土地承包关系的底线，坚决防止违背农民意愿、片面追求生产要素的集中和农业规模化经营，秉持实事求是、循序渐进的原则，尊重农民的选择权，引导和帮助农民选用最符合自身利益的农业生产方式。四是始终绷紧粮食安全这根弦。粮食安全是“国之大者”，在这个问题上要算经济账，更要算政治账。如果只停留于一般的成本计算和交易互换，或是只着眼于农业生产总量而忽视结构性的缺失，就难以保证中国人的饭碗牢牢端在自己手上。所以，主产区、主销区、产销平衡区都要树立保面积、保产量的责任意识，只有饭碗一起端、责任一起扛，才能将粮食安全的主动权牢牢掌握在自己手中。

　　在乡村建设中协同有形与无形的关系。与城市相比，乡村在功能定位、空间形态、生活方式等方面有着显著不同，要时刻牢记乡村建设是为农民而建，始终遵循立足农村实际、体现乡土特点、符合农民意愿的基本原则。一是坚持规划先行，做到分类施策。要在充分掌握乡村的历史渊源、民俗文化、现实状况、农民呼声等信息的基础上，合理确定村庄建设规划，是立即启动建设还是深入研究论证，是原址建设、村庄合并还是异地发展，都要因地制宜、具体情况具体分析。二是注重风貌保护，彰显乡村特色。要保护好乡村的传统景观、特色风貌和文化根脉，尤其要保护好乡村的生态环境，增强乡村的生态涵养功能，打造现代版“富春山居图”，让乡村成为“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的地方。三是推动机制创新，挖掘生态价值。在“绿水青山就是金山银山”的理念指引下，在政府多年来持续开展的农村地区基础设施建设的加持下，如何让生态化的空间资源成为一种生产资料和发展要素，激活大量沉淀的实体资产，为乡村建设赋予更多的开发价值，迫切需要在非标准化的产权界定、资源定价、市场交易等方面加大机制创新力度，更好为深化农村要素市场改革、推动农村空间资源生态化开发、让农民获取更加多元和长期的财产性收入创造条件。

　　在乡村治理中融合硬件与软件的关系。当前，乡村既保留着农业社会形成的原子化、慢节奏、自循环的传统生活方式，也经历着工业社会和后工业社会塑造的组织化、快节奏、交互性的现代生活方式的冲击。因此，推动实现农业农村现代化，既包括硬件意义上物质层面的现代化，也包括软件意义上精神层面的现代化。一是要在公共资源配置上体现农业农村优先。要进一步加大农村公共基础设施建设力度，进一步推动教育、卫生等公共服务下乡，并加快城乡基础设施互联互通、共建共享，加快基本公共服务全民普惠、城乡一体。二是加强农村基层组织建设。“给钱给物，不如有个好支部”，农村基层党组织和干部队伍是实现乡村善治的“关键少数”。要突出抓基层、强基础、固基本的工作导向，为基层赋权增能、下沉资源，创造更好的干事创业条件；要锻造一支懂农业、爱农村、爱农民的农村基层干部队伍，并大力吸引各类人才在乡村的广阔天地中建功立业，让党的“三农”工作决策部署切实转化为农民看得见、摸得着、有获得感的具体成效。三是建立健全符合农村基层实际的治理体系和治理方式。乡村与城市有着不同的治理逻辑，要立足于农村依然存在的“熟人社会”特点，警惕项目工程思维和政府体制运作方式过分介入农村基层治理，避免农村基层成为失去政治动能和自我调节功能的被动治理对象，通过不断完善自治、法治、德治相结合的乡村治理体系，将法治的刚性、德治的柔性和自治的韧性有机结合，持续增强广大农民群众参与乡村振兴的主体性、主动性和创造性，持续增强农村基层干部的政治效能感，真正实现乡村社会既充满活力又安定有序的生动局面。

　　刚刚闭幕的中央农村工作会议指出，全面推进乡村振兴是新时代建设农业强国的重要任务。做好当前和今后一个时期的“三农”工作，要以系统观念认识和处理乡村发展、建设、治理中的重要问题，始终坚持以人民为中心，切实维护好广大农民的根本利益，在实现第二个百年奋斗目标的新征程上，奋力书写全面推进乡村振兴的新篇章。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）